ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ

Договор найма (аренды) принадлежит к самым давним институтам обязательственного права. Тема передачи в пользование имущества всегда была актуальна для достаточно большого количества собственников.

          Для осуществления сделки по передаче имущества в пользование сторонам необходимо знать основные законодательные требования.

            Положения, регулирующие правоотношения по договору аренды, установлены Гражданским кодексом , согласно которому по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Договор является двусторонним, поскольку стороны этого договора наделены определенными правами и обязанностями. 

          Объектом договора аренды могут быть целостные имущественные комплексы предприятий, земельные участки, здания, сооружения, другие виды недвижимости, транспортные средства, движимое имущество, имущественные права.

          Отдельные виды имущества могут иметь особый правовой режим. Поэтому Гражданским кодексом и другими законами могут устанавливаться особенности аренды отдельных видов имущества. Это касается объектов государственной и коммунальной собственности, целостных имущественных комплексов и др.

          За пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором аренды. Договором также устанавливается и срок пользования имуществом.

          Договор аренды может быть заключен на неопределенный срок, в таком случае прекращение договора связывается с требованием наймодателя или нанимателя. При этом закон возлагает на сторону, по инициативе которой договорные связи прекращаются, обязанность известить об этом вторую сторону не позднее чем за три месяца – относительно аренды недвижимого имущества и за месяц – относительно аренды движимого имущества. В отдельных случаях законом могут быть установлены максимальные сроки договора аренды для отдельных видов имущества.

          В законодательстве существует институт поднайма. При этом наниматель не вправе заключать договор поднайма без согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом. Срок договора поднайма не может превышать срок договора найма.

          Согласно ГК наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору аренды, по истечении срока имеет право на преимущественное перезаключение договора перед другими лицами. При этом такой наниматель обязан уведомить об этом наймодателя до истечения срока договора аренды в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, - в разумный срок.

          Следует также отметить, что в случае недостижения договоренности относительно платы и других условий договора преимущественное право нанимателя на заключение договора прекращается.

          Кроме права на заключение договора аренды, наниматель имеет преимущественное право на покупку вещи перед другим покупателем.

          Следует обратить внимание на то, что законодательством установлен сокращенный срок исковой давности (один год) к требованиям о возмещении убытков в связи с повреждением вещи, которая была передана в пользование нанимателю, а также к требованиям о возмещении расходов на улучшение вещи.  

          Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме. Такой договор, заключенный сроком на три года и более, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.